Grote kostenposten maken huurders kwetsbaar

Kwetsbare nieuwe huurders

Wie niet rekent op grote kostenposten, is kwetsbaar. En dat geldt voor bijna de helft van de huurders in het onderzoek van het lectoraat. ‘Ik zat er wel aan te denken tijdens de verhuizing: als er nu iets kapot gaat, ben ik echt de pineut,’ is de reactie van een huurder op de vraag of hij is voorbereid op grote kostenposten. Een ander laat weten: ‘Nee, niet echt. Geen spaarpot. Familie kan soms helpen.’ Van der Laan: “Bijna een kwart van de nieuwe huurders lukt het in ons onderzoek niet, of niet altijd, om rond te komen en voor tien procent is dit nog onduidelijk. Ik schrok van het aantal huurders dat na een verhuizing financieel direct een slechte start maakt. Preventief valt er nog een hoop te winnen.”

  “Ik zat er wel aan te denken tijdens de verhuizing: als er nu iets kapot gaat, ben ik echt de pineut”

Inzichtelijke uitgaven

De onderzoekers stuurden een aantal nieuwe huurders van woningcorporatie Rochdale een brief om hen te laten nadenken over hun veranderde budget als gevolg van de verhuizing. Daarbij voegden ze een eenvoudig overzicht waarmee de huurders hun inkomsten en uitgaven inzichtelijk konden maken. Een deel van deze groep huurders werd ook nog gebeld met vragen over hun begroting. Uit de analyses bleek onder meer dat bijna twee derde van de bewoners te maken had gekregen met een hogere huur, dat 41 procent van de huurders de maandelijkse inkomsten en uitgaven niet bijhoudt en dat ongeveer eenzelfde percentage niet goed op de hoogte is van de toekomstige kosten. “Dat zijn zorgelijke cijfers. We zijn daarom in gesprek gegaan met de huurders om ze beter bewust te maken van hun financiën, zo’n proactieve aanpak is mogelijk efficiënter en effectiever om huurachterstanden tegen te gaan dan achteraf proberen de schade te herstellen.”

Hardnekkige problematiek

De pilot is bijna afgerond, dus het is nog te vroeg om definitieve conclusies te trekken, bijvoorbeeld over de invloed op huurachterstanden. “We moeten over een aantal maanden bekijken wie er huurachterstanden opdoen, zodat we daarna de uitkomsten kunnen vergelijken met die uit de pilotgroep. Gedragsverandering is nogal hardnekkig, dus je moet blij zijn met kleine veranderingen. Daarom hebben we informatie over een wat langere looptijd nodig om die veranderingen goed te kunnen zien.”

De gevoerde interviews geven al wel de indruk dat een deel van de nieuwe huurders ontvankelijk zou kunnen zijn voor het voeren van gesprekken over hun begroting. “Het gaat bijvoorbeeld om jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen en behoorlijk kunnen schrikken wanneer ze een groot deel van hun inkomsten zien opgaan aan vaste lasten.”

“Voor het behalen van succes is het noodzakelijk de problematiek organisatiebreed bij de kop te pakken”

Waardevolle inzichten

De pilot leverde al wel waardevolle inzichten op, zoals bijvoorbeeld bleek uit gesprekken die de onderzoekers voerden met medewerkers van woningcorporatie Rochdale. De corporatie ziet zeker mogelijkheden in de aanpak om met huurders ‘begrotingsgesprekken’ te voeren. “Hier ligt een mooie uitdaging voor álle corporaties. Ze hebben afdelingen die zich meer met huurders bezighouden, maar ook afdelingen die zich concentreren op de financiën. Voor het behalen van succes is het noodzakelijk de problematiek organisatiebreed bij de kop te pakken.”

Specifieke doelgroepen

Een andere uitdaging vormt de communicatie met moeilijk bereikbare doelgroepen zoals statushouders die de Nederlandse taal niet goed beheersen. Corporaties maken daar al mensen voor vrij, maar nog steeds ontstaan er betalingsachterstanden. “Het zou mooi zijn wanneer ze die aanpak nog intensiveren, maar daar is dan ook extra begeleiding van de medewerkers voor nodig.” Van der Laan pleit voor een werkwijze waarin corporaties samenwerken met organisaties die veel weten van specifieke doelgroepen. “Die doelgroepen vragen ook om specifieke communicatievormen. Wanneer het gaat om huurders met een verstandelijke beperking, zou een corporatie bijvoorbeeld de stichting MEE NL een rol kunnen laten spelen. Dat hoeft niet iedere afzonderlijke corporatie te doen, ze zouden op dit terrein ook kunnen samenwerken.”

Druk van de ketel

Ze vindt het te ver gaan om begrotingsgesprekken met huurders te gebruiken als criterium voor het toewijzen van een woning. “Maar je kunt met de gespreksinformatie wel nagaan of er stappen zijn te zetten waarmee het ontstaan van huurachterstanden wellicht valt te voorkomen. Is het mogelijk toelagen apart te zetten of kan het vakantiegeld aangesproken worden? Huurders vinden het aanvragen van belastingkwijtschelding ingewikkeld, kun je ze helpen met het aanvragen daarvan? Met het invullen misschien? Er zijn een hoop mogelijkheden waarmee je huurders tegemoet kunt komen. Als je het bekijkt vanuit de theorie van de schaarste, haal je daarmee de druk van de ketel te halen zodat ze vervolgens beter in staat zijn zichzelf te redden.” 

“Dat hoeft niet iedere afzonderlijke corporatie te doen, ze zouden op dit terrein ook kunnen samenwerken.”

Samenwerking

De vraag is in hoeverre het aanbieden van ondersteuning valt onder de kerntaak van de woningcorporatie. “Misschien niet, maar wanneer de huurachterstanden teruglopen, hebben ze er wel baat bij. Deze ondersteuning zou de gemeente kunnen organiseren, maar wanneer corporaties op dit terrein de handen ineenslaan, kunnen ze met beperkte middelen misschien al veel winst behalen.”

Tekst en fotografie: Eddy Steenvoorden

Klik op de infographic voor een vergroting.